Divi uzņēmumi paraksta nomas līgumu par praktiski vienādām telpām vienā industriālajā parkā — 1 500 m² noliktava ar 200 m² biroju. Pēc pieciem gadiem viens ir samaksājis par €107 192 vairāk nekā otrs. Ne tāpēc, ka telpas būtu labākas, bet tāpēc, ka otrs pirms parakstīšanas pārrunāja divas lietas: bāzes likmi un indeksācijas nosacījumus.
Piedāvājums, kas izskatās normāls
Tipisks piedāvājums Rīgas apkārtnes A/B klases parkā:
- Noliktava: 1 500 m² × €5,40/m² mēnesī
- Birojs: 200 m² × €9,00/m² mēnesī
- Kopā: €9 900 mēnesī (neto noma, bez apsaimniekošanas un komunālajiem)
- Termiņš: 5 gadi
Un līguma tekstā — viens teikums, kuram lielākā daļa nomnieku pārskrien pāri:
"Nomas maksa katru gadu tiek paaugstināta atbilstoši patēriņa cenu indeksa izmaiņām, bet ne mazāk kā par 3%."
Šis teikums izskatās nevainīgs. Nav vis.
Grīda un griesti — kā tie strādā
Indeksācija ir ikgadēja nomas maksas korekcija atbilstoši inflācijai, parasti pēc CSP patēriņa cenu indeksa (PCI) vai eirozonas MUICP. Pati par sevi tā ir normāla prakse. Risks slēpjas divos parametros:
- Grīda (minimums) — mazākais pieaugums, ko piemēro katru gadu, pat ja inflācija ir zemāka vai negatīva. "Ne mazāk kā 3%" nozīmē: nomas maksa aug vismaz par 3%, vienalga, kas notiek ekonomikā.
- Griesti (maksimums) — lielākais pieaugums, ko drīkst piemērot. Ja griestu nav, inflācijas lēciens pilnā apmērā tiek pārnests uz tavu nomas maksu.
Standarta iznomātāja sagatavotā līgumā grīda ir, bet griestu nav. Viss inflācijas risks ir nomnieka pusē, bet iznomātājam pieaugums garantēts pat deflācijā. Šo asimetriju var izlabot tikai pirms parakstīšanas.
Ka tas nav teorētisks risks, rāda pēdējie gadi:
| Gads | Inflācija Latvijā |
|---|---|
| 2021 | 3,3% |
| 2022 | 17,3% |
| 2023 | 9,1% |
| 2024 | 1,3% |
Nomnieks, kurš parakstīja līgumu bez griestiem, nākamajā gadā pēc 17,3% inflācijas saņēma vēstuli: nomas maksa +17,3%. Vienā gadā, bez sarunām — viss atbilstoši līgumam, ko viņš pats parakstīja. Un otrādi: gadā, kad inflācija bija 1,3%, līgumi ar 3% grīdu tik un tā pieauga par 3%.
Izmēģini pats
Simulators salīdzina abus scenārijus vienām un tām pašām telpām: sākotnējo piedāvājumu ar 3% grīdu un bez griestiem pret pārrunātu līgumu ar 5% atlaidi, 3% griestiem un bez grīdas. Pārslēdz cilnes vai ievadi savus skaitļus.
Trīs sviras, ko pārrunāt
1. Bāzes likme
5% atlaide izklausās pieticīgi — €495 mēnesī. Bet indeksācija katru gadu rēķinās no bāzes: jo zemāka bāze, jo mazāks katrs nākamais pieaugums eiro izteiksmē. Piecos gados šī atlaide viena pati ir vērta vairāk nekā €35 000. Tukša telpa iznomātājam maksā katru mēnesi — argumentēta atlaides prasība kopā ar gatavību parakstīt ilgtermiņa līgumu ir pilnīgi normāla sarunu pozīcija.
2. Indeksācijas griesti
Griesti ir nomnieka apdrošināšana pret inflācijas lēcieniem. Mūsu scenārijā 3. gadā līgums bez griestiem pieauga par 17,3%, līgums ar griestiem — par 3%. Viena gada starpība: €24 218. Tā nekur nepazūd, jo katrs pieaugums kļūst par nākamā gada bāzi.
3. Grīda — un ko prasīt pretī
Grīdu iznomātājs pamato ar kredītsaistībām: bankas finansējums prasa prognozējamu naudas plūsmu. Saprotami. Bet tad godīgs kompromiss ir simetrija — ja ir grīda, ir arī griesti. Koridors "2% līdz 4%" prognozējamību dod abām pusēm. Vienpusēja grīda bez griestiem — tikai vienai.
Gads pa gadam
Salīdzinājums ar faktisko Latvijas inflāciju 2021–2024 (simulatorā — "Reālā Latvija 2021–2024"):
| Gads | Piedāvājums | Pēc pārrunām | Starpība |
|---|---|---|---|
| 1. gads | €118 800 | €112 860 | €5 940 |
| 2. gads | €122 720 | €116 246 | €6 475 |
| 3. gads | €143 951 | €119 733 | €24 218 |
| 4. gads | €157 051 | €123 325 | €33 725 |
| 5. gads | €161 762 | €124 928 | €36 834 |
| Kopā | €704 284 | €597 093 | €107 192 |
Pirmajā gadā starpību veido tikai atlaide. No trešā gada galvenā loma ir indeksācijas nosacījumiem — un starpība vairs nekad nesamazinās.
Pirms parakstīšanas
- Pieprasi indeksācijas formulu rakstiski: kurš indekss (CSP PCI vai eirozonas MUICP), kurš periods, no kura datuma.
- Prasi griestus. Ja iznomātājs uzstāj uz grīdu — prasi koridoru: grīda tikai kopā ar griestiem.
- Vienojies, ka pirmā indeksācija notiek ne agrāk kā 2. nomas gadā.
- Pārbaudi, vai apsaimniekošanas maksai nav savas, vēl agresīvākas indeksācijas — tā bieži slēpjas citā līguma sadaļā.
- Salīdzini 5 gadu kopējās izmaksas, nevis 1. gada likmi. Zema sākuma likme ar agresīvu indeksāciju var izmaksāt vairāk nekā augstāka likme ar godīgiem nosacījumiem.
Par pārējām līguma sadaļām, par kurām ir vērts vienoties: 7 klauzulas, par kurām jāvienojas pirms noliktavas nomas līguma parakstīšanas.
Šis raksts ir izglītojošs materiāls, nevis juridiska konsultācija — pirms parakstīšanas konsultējies ar juristu par konkrēto redakciju.